Depuis 2017, de nouveaux types d’emprunts immobiliers ont fait leur apparition. Pour l’instant commercialisés par le groupe BPCE, ils proposent aux assurés de fusionner les mensualités et l’assurance de votre prêt pour ne payer qu’une seule et même échéance.

Un prêt qui ne coûte pas moins cher

Contrairement aux apparences, ce type de prêt ne semble pas avantageux pour les clients : le coût serait d’environ 15 000 € supérieur pour un emprunt de 250 000 € sur 25 ans.

Le principe est de lisser les mensualités du prêt et de son assurance sur toute la durée de l’emprunt. Aujourd’hui, lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, vous payez le capital et les intérêts en une mensualités et votre assurance de prêt avec un autre paiement. Ici, BPCE vous propose de ne payer qu’une seule et même mensualité qui comprend l’emprunt, les intérêts et l’assurance. Dans ce type de montage financier, l’assurance est cependant déterminée en fonction du capital restant dû (CRD), c’est-à-dire qu’elle est calculée en fonction de la somme qu’il vous reste à rembourser : elle diminue au fur et à mesure du remboursement des mensualités.  Ces dernières sont donc plus importantes les premières années puisque vous avez davantage de capital à amortir.

Cela signifie que même si vous payez la même chose tous les mois, la répartition entre le crédit, l’assurance et les intérêts est différent au fil des années. Les premières années les mensualités seront principalement composées de l’assurance de prêt et des intérêts puis la tendance s’inversera au profit du capital. Selon Magnolia, un courtier en assurances de prêts, la durée moyenne d’un prêt est d’environ huit ans. Or, ce type de prêts coûte plus cher à l’assuré dans les premières années de sa souscription. Magnolia a calculé qu’au bout des huit ans, 50 % de l’assurance de prêt est remboursée alors que seulement 24 % de votre emprunt est amorti.

 

Par exemple, pour un emprunt de 286 475 € sur 25 ans avec 62 522 € d’assurance et 15 200 € d’assurance de prêt, la différence de remboursement sur le capital est de 0.7 % soit presque 1 720 €.

 

Différence prêts

« Certains clients jeunes et en bonne santé, ont dû s’acquitter d’un taux d’assurance dépassant 0,70 %, soit sept fois plus que ce qu’ils obtiendraient en délégation d’assurance, c’est-à-dire chez une compagnie “hors banque”. Tous les échantillons que nous avons testés parmi les clients à cette nouvelle offre dépassent les 0,50 % d’assurance. »  Astrid Cousin, porte-parole de Magnolia.fr.

Une délégation d’assurance compliquée à mettre en place

Avec ce type de prêts, il est également compliqué de souscrire une assurance en passant par une délégation puisque les mensualités du prêt sont mixées avec le remboursement du prêt en lui-même. Les mensualités ne pourront plus être constantes ce qui rend difficile le changement à la fois pour les banques, pour les organismes délégataires et pour le client.

« Les interrogations concernant le changement d’assurance sont nombreuses : le montant du capital restant dû va être compliqué à définir et surtout, tout changement d’assurance obligera la banque à recalculer le montant des échéances, qui ne seront dès lors plus constantes. En finalité, l’opération est complexe pour la banque, pour l’emprunteur et pour la compagnie d’assurance » – Astrid Cousin

Source : Capital – Article publié le 07/11/2019

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